总价原则、产品原则和客户原则是定位过程中遵循的三个基本原则。根据总价原则往往定下了产品的档次，不同的经营目标和要求会产生不同的产品，例如是速度导向型、利润导向型、社会导向型还是成本导向型。在这个确定的前提下，拿地要解决项目可行性问题，市场定位要解决产品和客户问题：怎么做合适—做哪种产品、面对何类客户、满足什么需求等等。

定位一般从地块、区域、市场、客户和产品几个方面展开。对地块的分析包括自然属性勘查、地块物理和文化属性的分析和判断。区域研究的目的是找到不同性质地块的任务重点，在成熟区域找寻产品的差异化，在未成熟区域进行可行性产品的推断，找寻解决问题的方法。之后进行的市场类型分析是测算该类型市场规模，计算在产品总价原则之下单价和面积的关系：在这类市场中选取类比产品—同区域、同等价位产品样本，列出影响价格的关键价值因素，进行加权比较，以定出产品的参考价格区间。对客户的分析是通过对样本分析和市场分析，瞄准一批客户群，进行行为研究和消费指标分析—尽量找寻真正影响边际效用的指标分析，从而找到产品的价值点：基本需求、特殊需求、增值需求。在此基础上从产品、环境、服务和设施等环节进行产品策划描述(含主题概念、产品比和户型比)，并通过测算考核指标、内部收益率和毛利率等指标开展多个方案成本财务效益比较。在定位确定之后，就是概念设计方案选择。

以上是对产品策划定位过程的描述，下面从某一家房地产企业的项目策划阶段流程的角度来谈策划。

首先是计划先行，根据公司经营计划，项目发展部门深化项目报批报建计划，工程部门深化项目工程进度计划，营销部门深化预期销售计划，设计部门深化项目设计计划，同步开展概念设计研究，以上计划需要经过汇总讨论后确定，项目执行部门主持编制项目开发执行进度计划，各部门分头负责完成上述计划。

项目发展部门完善项目基础资料，取得各类指定部门的政府各类批文，设计部门同步制定设计前期工作计划，开始进行概念设计研究，期间会有若干次方案讨论(方案讨论方将包括成本、工程和营销部门)，综合营销部门的市场定位建议、成本测算和工程部门的工程技术可行性分析后，形成概念设计研究结论，形成项目设计指导书。概念设计研究结论将同时对营销部门的产品定位建议书、成本部门的成本测算、工程部门的技术可行性分析，以及物业部门的物业管理概念研究产生重大影响。工程部门工程技术可行性分析成果将和成本部门成本测算结果作为经营结果报告的重要输入，并同物业管理概念研究交财务部门一并编制经营结果报告。

营销部门同步开始进行市场调研，同时接受项目发展部门完善后的项目基础资料，在市场调研的基础确定目标市场，了解客户需求。上述两个步骤完成后，形成市场定位建议书，该输出在结合成本的初步成本核算后，一并考虑自有及公建物业的经营策划，这些研究将和设计部门的概念设计形成互动。在结合设计部门的概念设计研究结论，营销部门编制产品定位建议书，并在此基础上编制该项目的推广大纲。

项目经营指导书的编制将以项目发展执行进度计划和项目设计指导书、销售部门的推广大纲和财务部门的经营结果报告为基础，作为该项目操作的“宪法”文件，对下一步的设计、成本、财务和销售工作都产生重大影响。

以上对传统的房地产产品定位策划进行了简单描述，它是基于土地和产品确定的情况下进行的策划，随着房地产买方市场的萌芽，以客户为先导的策划将逐渐出现，这将可能颠覆传统的策划内容和流程。