急于脱手商业地产的酒店式公寓，让我在无锡买了房

一，40年产权的商业地产，个人投资者决不能碰

在笔者的微信朋友圈里，有很多房地产中介，各个城市都有，成都的，武汉的，上海的，苏州的，无锡的。他们每天都在推送各种房地产广告，笔者都饶有兴趣的将他们保留在微信朋友圈里，而不会去屏蔽他们。其原因主要是笔者对于房地产关注比较多，通过他们发布的广告信息，虽然有一些人是铺天盖地的广告轰炸，但是通过关注他们的信息发布笔者能导致知道各个城市房价的走向和趋势。

在这些房地产中介的广告信息里，有一部分是关于商业地产的广告，主要是商铺和40年产权的商业公寓。对于这些广告，笔者总会忍不住去发表一些评论。 比如，"现在还有人会去买商铺？他不是傻子就是呆子，不是脑子进水了就是脑子有病", "商业公寓是大坑，万年不涨。","商业地产都是有毒资产"等等。对于我的那些评论，中介们自然是不以为然，认为我的观点过于偏激。笔者是能理解他们的，毕竟他们需要靠出售这些房子来获得佣金收入，养家糊口，所以总不能说自己所销售的产品是大坑特坑的吧。

早在5年前，笔者就形成了一种至今从未改变过的认知：个人投资者而言，绝对不能碰商业地产（40年产权的），尤其是商铺和公寓。

笔者的这种认知的形成，是有几个原因的。

首先是来自于个人的观察。2015年那波房地产史诗般的暴涨潮里，住宅房产价格上演了短期内迅速翻翻的疯狂，很多投资者赚的盆满钵满的。而商业地产的表现乏善可陈，残不忍睹，单价基本没怎么涨，即使涨了一点，跟住宅房产价格上涨幅度相比，几乎可以忽略不计。商业地产的这种不争气的表现，即使是在四大一线城市，也不例外，何况是其它二三线城市。众所周知，以商铺和公寓为主要形态的商业地产，主要依靠出租获取租金收入，好一点的商业地产，其租金能有5%或者以上的年投资回报率，大多数的租金回报率在3%左右。也就是说，一套商业地产，如果只靠租金，需要20年甚至30多年的时间才能收回成本。这在中国房地产行业日新月异蓬勃发展的当下，投资回报周期实在是太长太长了。试问，一个人的一生，能有几个20年？

至于说商铺，就更不用多说了。以阿里巴巴公司淘宝网为代表的网购平台的出现和壮大，网上购物的兴起和普及，彻底颠覆了中国人的购物习惯和购物模式，也彻底改变了商铺投资的逻辑。过去繁华的购物中心半死不活，大量商铺关门无人租赁，很多购物中心整层甚至整栋的长期空置，使得那些投资商铺的个人投资者被深度套牢。

其次是来自于房地产投资界的相关大咖的观点的渲染与熏陶。不管是苏州的某叔，还是武汉的某姐，还是深圳本地的一些拥有多栋房产的房叔房婶。他们在所在的城市的房地产投资圈内，都有非常大的影响力，各自汇聚了成千上万的粉丝团。笔者也饶有兴趣的加入他们的粉丝微信群，对于他们的一些投资心得与体会，笔者深表认同。对于40年产权的商业公寓，他们一致的观点是：不建议个人投资者购买。甚至有某房产投资大咖的观点更是鲜明：商业地产性质的公寓是万年不涨。

最后，笔者做过这方面的投资，吃过血亏。

二，八年前铸就的投资错误

时光倒转到八年前，2012年的夏天。那时候，中国各个城市的房产价格，在现在看起来，简直就是白菜价了。那是多好的形势啊，多好的机会啊。恰好当时笔者小有积蓄，决定在成都再出手投资一套房产。

和老婆利用业余时间，在住处附近的高新区城南板块看了几个楼盘，都觉得不太满意，觉得位置和地段不够牛。所以决定去成都的鸟巢（成都金融城）附近碰碰运气，毕竟在当时，那里的位置属于成都城南板块里最核心的区域，据说是CBD中的CBD，也是成都市政府部门所在地。我们去了那里之后发现那里各种楼盘真不少，高档写字楼的栉次鳞比，可以选择的物业不要太多了，并且不管是住宅还是商业地产（写字楼，酒店式公寓等），价格都差不多，1万出头吧。

坦白说，那个时候笔者对于房地产投资，远不如现在理性，基本处于懵懂状态吧。尤其是对于商业地产，知之甚少，没有事先做专门的研究和分析。毕竟在当时，成都的房地产涨势远不如东南沿海城市，即使是住宅地产，每年都在以蜗牛爬或者龟速微涨一点点。

在看楼盘的过程中，笔者发现有很多（其实是太多太多）楼盘在卖40年产权的酒店式公寓，很多楼盘采取售后包租的模式。比如说是将装修交房然后长期租给某酒店，业主不用操心装修的问题，也不用为出租而费心，业主只用付了首付，然后就坐等收租即可，这个让笔者和老婆甚为动心。我们发现，对方承诺包租的租金都还不错，按租金算，年回报率基本都超过6%。这种销售模式，在当时成都鸟巢周边的很多楼盘里很普遍。毕竟那里位置真的是很好，不仅在当时，拿到现在来说，也可以说是当之无愧的CBD中的CBD。

所以我们也没有多想，在一家央企开发的楼盘里，三下五除二的下了定。后续就是支付首付，签订合同，办理贷款，干脆利索。1年半后（2014年下半年），如期交房，按照之前的约定与相关酒店签订了长达10年的包租合同，然后就是坐等租金。而该酒店也按照合同的约定，每隔三个月就将租金打入了我们指定的银行账号里，一切都是很顺利，看起来很靠谱的样子。

月有阴晴圆缺，天有不测风云。该酒店支付租金一年多不到2年的时候，就发来短信通知我们业主，说是当时酒店经营面临压力，同行竞争激烈，加上当时中国总体经济形势不太好之类的，所以请求业主同意减租10%，说是等酒店经营状况好转后恢复原始租金水平。我们也不好说什么，只好答应。不过，二年后，酒店经营方群#发短信通知我们说租金可以恢复之前的水平了，这让笔者松了一口气。

笔者投资的这酒店式公寓，每隔三个月收租金，这种稳定的，受益预期固定的，按部就班的状态一直持续到了2017年年底。

三，无锡在2017年之前并未入笔者法眼

笔者在2015年以前，只对北上广深四大一线城市，以及一些重要的省会城市比如南京，武汉，成都，杭州等比较关注，对于地级市比如苏州，无锡，常州，东莞等城市基本不关注，也从没想过要去这些城市去工作和生活，甚至买房投资。笔者认为，自己好歹算是985名校毕业的，在一线城市或者省会城市呆着和发展事业是最起码的要求，怎么能去地级市里工作和买房呢？

笔者虽然早在2011年就来苏州出差做项目，并且从2011年到2013年这几年时间里，在苏州长期出差长期生活，对苏州颇有好感，但是因为苏州在笔者眼里只是地级市，所以从未想过要在苏州买房投资。2015年房地产史诗般的暴涨，地级市苏州居然是领头的'四小龙'之一。苏州的房地产价格在第一波暴涨之中表现得非常好，非常疯狂，这使得我改变了对于地级市苏州的看法。所以笔者果断的在2016年夏天在苏州出手购买了住宅一套，定居苏州。在当时看来笔者是当了接盘侠，现在看来是明智的，也算是赶上了苏州房价上涨的末班车吧。

当时笔者对于苏州的隔壁邻居无锡，笔者就关注更少了。一方面是因为它是更普通的地级市，且知名度和经济实力远不如苏州，在苏州房价暴涨的时候，无锡的房价还是白菜价。更重要的原因是笔者在2017年7月份之前从未去过无锡，对无锡根本不了解。

2017年7月份，笔者在苏州的项目结束了，我只能暂时离开苏州。离开之前，找到了下一个项目，客户是在无锡。笔者也因此与无锡结下了不解之缘，从对无锡根本不了解，到有所了解，到喜欢这座城市并在无锡买房投资，仅仅就在半年的时间内。

四，喜欢了上无锡这座城市，使得我下定置换的决心

无锡的项目进行的非常顺利，由于客户是外企，项目预算还算宽松，项目周期也比较长，工作不太忙，从未加班过。所以在周末或者平时工作日的晚上，笔者有比较多的闲暇时光。笔者利用这些闲暇时光，玩遍了无锡的各个好玩的地方，无锡所有的知名景点，文化古迹，各种公园（植物园，生态园，梅园等），都留下了笔者的足迹。

笔者发现，到了2017年下半年，房价暴涨的板块轮动，轮到了成都！成都的房价终于迎来了猛涨，核心区域的住宅单价普遍都翻了3-4倍。笔者更惊奇的发现，自己投资购买的酒店式公寓价格基本没怎么涨（5年时间，总价涨了不到20万，坑爹吧！），而相同板块的住宅楼单价涨了3倍多！经过这么一对比，我傻眼了！醍醐灌顶猛然醒悟！尼玛，笔者这时候才恍然大悟：如果当时买这个公寓的总价去买住宅，现在可以梦中笑醒了，而我却无脑的购买了这个酒店式公寓，真的是被坑惨了！

笔者在无锡项目上的一个同事，在闲聊中有提到他前几年在昆山最好的地段买了一个40年产权的公寓，很多年过去了价格也没怎么涨，只能靠出租后收获一点可怜的租金。他也认为，自己购买这个商业公寓是一个彻头彻尾的投资失败。

所以到了2017年10月份前后，笔者视之前购买的这个酒店式公寓为烫手山芋，决定要寻机出手，并且要果断出手，置换成住宅房产。

原本笔者针对没打算在无锡买房子，毕竟笔者只是在无锡临时做一个项目而已（要在无锡待10个月），并无无锡的户口，也没有在无锡买社保。笔者对于无锡就是一个'双无'(无本地户口和社保)，而此时无锡早已实行了住房限购政策。在周末去附近闲逛的时候，笔者发现有很多中介在马路上打广告。所以笔者饶有兴趣的凑过去跟中介小伙子们咨询，经过咨询笔者才得知无锡虽然限购，但是还是存在大块的不限购区域。当然这些不限购区域都不是无锡的核心区域，更不是房地产火爆的区域。但是因为无锡距离苏州很近（当时笔者已经决定以后就定居苏州），所以笔者还是很有兴趣。

实际上此时笔者对于无锡的认知已经发生了改变。经过在无锡几个月的工作生活，与当地人的沟通，以及对于无锡的历史的了解，以及无锡经济实力（经济总量和人均）的了解，笔者发现之前对于无锡的忽视，实在是错误至极。无锡经济实力，20多年前甚至比苏州还厉害，曾有'小上海'之称，且无锡也在很多世界以及中国宜居排行榜上排名都很靠前，无锡的历史文化同样非常璀璨，无锡的人均GDP甚至比苏州和上海还要高。无锡的县域经济非常强盛和发达，是苏南经济模式的代表等等。

当然无锡在全国大城市中存在感并不太强，房价远比苏州便宜，这也有其原因的。首先，无视城市政治地位低，地级市而已。其次，无锡城市规模小，人口总量尤其是外来人口还不算多。加上本地政府对于安置房拆迁房的大量建设，使得本地居民并无炒房投资的意识，直到其房地产价格被大量涌来的苏州和上海人炒高之后才恍然大悟。中国的房地产的快速发展，教育了成都人，苏州人，也教育了无锡人，当然也教育了我。

在笔者看来，无锡再不济，也是长三角大城市，经济强市。无锡GDP总量过万亿，轻松碾压很多省会城市，人均GDP更是轻松碾压了绝大多数省会城市。无锡市地理位置优越，远远优于成都。

笔者认为如果能将房产从西部城市成都转移到无锡，能将万年不涨的酒店式公寓置换到无锡的住宅房产，绝对是正确的抉择！所以笔者一方面将成都的酒店式公寓委托给中介，让其帮忙寻找买主，一方面在无锡看房子。事情的发展异常顺利：成都的公寓很快就找到了买主，后续就是飞回成都办理出售手续，2周内完成了过户交割收到款项。在无锡也很快找到了心仪的房子，位置虽不是最好的，但是潜力很大，附近有几个公园，学校购物中心等一应俱全，且很快通地铁，且开发商是全国排名很靠前的知名开发商。出售成都公寓刚刚收到的房款，还没有捂热就作为无锡住宅房产的首付款。整个置换过程，干脆利索，不拖泥带水，快准狠，在一个月以内完成。

至此，笔者长吁一口气，算是放下心来!成都的商业公寓这个烫手山芋甩掉了,后面就看无锡市的楼市发展了！

五，事实证明，房产置换是成功的操作

无锡没有让我失望！

虽然笔者在无锡买房子的时机并不是最好的，毕竟当时无锡的房价也涨过了；虽然笔者在无锡买房子的地段也不是最好的，毕竟是属于非限购区。但是，从2017年11月底购买至今，该房子已经涨价50%了。这个投资回报率让笔者很是欣慰，这比酒店式公寓不知道要强多少。

去年，该楼盘隔壁还建好了新的公立幼儿园。这几年该楼盘附近一直有新的地块被政府部门挂牌出让，土地出让金一直在涨。今年上半年该楼盘附近最新的土地出让价格，已经跟我之前购买的房子单价差不多了！地铁三号线很快开通，距离该楼盘不远就有地铁站，未来可期。

-完-

2020-9-26 写于苏州市。