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科学发展观分析房地产行业

原创 IT生活 作者:xcxie0954 时间:2009-04-10 15:11:12 0 删除 编辑

应公司要求写了这篇文章

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看房地产行业的发展

一、2008年房地产市场情况概要

  2007年底次贷危机的爆发更是引起全球金融危机,生产资料及投资品价格一路下跌,与经济发展密切相关的原油价格指数经历相对平稳的4年之后,2007年、2008年暴风骤雨一样在2008年7月份涨至145.31美元/桶,2009年最低跌破40美元。(右上图)我国反应钢材行情的宝山钢市综合指数从2007年初的827点攀升到2008年6月份的1438点后,与2008年底急降到882点,3月27日跌至803点。(左图)其走势与CRU全球钢铁价格指数如出一辙,经历一年多稳定的攀升于2008年8月达到最高点292.8后一路下降到2009年3月份的141.2,全球走势一致,作为新兴经济体的中国亦不例外。

究其原因,一方面是2000年以来世界各国为刺激经济发展实行低利率高信贷导致各国流动性过剩,如英国2000年把基本利率降低0.25个百分点,即从原先的4%降低到3.75%,为自1995年以来的最低水平。我国2002年一年基准贷款利率5.31%,而1995年是12.06%,此后尽管各国均有所提高利率,但仍然是低利率水平。其次我国外汇的政策,导致外汇储备猛增,2000年外汇储备1655亿美元,2008年外汇储备19460亿美元,增长10.75倍17805亿美元,相应央行增加发行人民币14万亿。流动性严重过剩导致消费品、生产资料、投资品价格膨胀,2008年1—5月份累计,全国居民消费价格总水平同比上涨8.1%,流通环节生产资料价格同比上涨16.7%,房地产作为投资品其价格同样在2006年、2007年居高位。第三,由美国次贷危机引发的经济危机按着经济链条逐渐戳穿各个泡沫,资产价格急剧回落,房地产亦不例外。第四,人民升值预期改变,国际炒家退出。2001到2007年,美元汇率贬值幅度超过30%,特别是美国次贷危机发生后,美联储被迫改变加息预期,将货币政策的主要目标从控制通胀转 为防止经济下滑,联邦基金利率率先大幅下调,使美元 出现加速下跌态势。到了2008年4月,美元对人民币1年期NDF汇率最低时跌至6.26:1。大量国际炒家进入中国炒房地产,2007年外商直接投资房地产项目1444个,投入资金171亿美元,比2006年增加107%。但是2008年5月份之后几个月里,形势发生突变,美元对世界主要货币的汇率出现强势反弹走势,2008年12月4日升值7.386:1。而2008年全年外商直接投资房地产仅452个、186亿美元。在人民币升值预期改变下,外资逐渐撤离中国房地产市场。目前看来,人民币升值的预期还无法判断,人民币与美元的博弈还没出结果,从20国集团峰会看,美元在世界占主导的趋势还存在。

纵观2008年世界房地产,多数国家房地产市场更趋恶化,房价跌得最厉害的是那些银行放贷最多的国家,比如美国和英国。同比2007年,2008年美国住房空置率连续运行在10%的空置率警戒线上,而且提高了10%,部分城市如底特律、达拉斯、凤凰城超过20%。另一方面租金报价下降了2.3%(右图所示) ,相关数据表明,这种趋势在2009年尚没有数据证实扭转。2008年底全美国存量房达到约29092.6万平方米。

我国的住房空置面积分类指数则由2007年初的104.65经历2007年11月份的最高点111.97后一路下降2008年12月份的100.18,这一数据在2009年2月底继续下行为95.46,表明商品房空置面积增幅有所回落,这有个原因是施工和竣工面积大幅下降。但是空置面积达到1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。北京的空置率超过警戒线在亚太地区城市中居与高位,仅次于马来西亚首都吉隆坡市,达到16%,上海空置率最小不到4%。

2000年以来,我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积的增长速度,从绝对量看,2005年-2007年,房屋销售面积连续3年超过同期竣工房屋面积,市场供求紧张的矛盾尤为突出。进入2008年,受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响,消费者对房价进一步回落的预期增强,持币观望气氛浓重;与此同时,多次加息和第二套住房贷款首付比例提高也大大抑制了居民的购房需求,房地产市场开始降温,销售持续下降,并有降幅逐渐扩大的趋势。在销售持续下降的同时,住房供应继续较快增长,房屋竣工面积增速较去年同期有所加快,在供给较快增长、销售大幅下降的共同作用下,全国房屋空置面积有所增加。

2008年全国房地产完成投资30579.8亿元,同比增加20.9%,其中住宅22081.3亿元。商品房竣工商品房屋面积58502万平方米,同比减少3.5%(主要是2008年四季度大规模推迟竣工),施工商品房面积274149万平方米比上年同期增加37814万平方米,增加16%。住宅销售额 20424亿元,同比减少20%

2008年全年购置土地面积 36785万平方米 ,完成开发土地面积26033 万平方米,土地购置费5794.8亿元,每平方米土地购置成本达到1573元。全国新开工项目252606个,在建项目达到357241个,比上年同期增加项目31037个。

2008年全年投资资金38146亿元,其中国内贷款7256亿元,利用外资726亿元,自筹资金15081亿元,其他资金来源(包含定金及预收款和个人按揭贷款15082亿元,而其中其他资金来源项同比减少16.4%。

简而言之:自有资金投入增加、囤积在建项目和土地大量增加、销售下降、资金压力很大。

二、以科学发展观看待未来

目前看来,世界经济金融形势恶化的趋势短时期内尚难以扭转,有可能要经历一个较长的低迷和调整期,经济增速下行及其引发的各种矛盾将进一步显现,不确定、不稳定因素增多,虽然“到底”的预测不在少数,但是从前期对次贷危机的影响的判断可以看到,许多的预测都是不到位的,还是那句话“不知道底在哪里”。其次,要看到前两年房价上涨过猛的真实驱动力流动性和人民币升值预期,要恢复这样的驱动力的宏观经济环境恐怕不再,何况CPI已负增长,通缩的危险也来临。另外,中国政府对房地产一连串的政策也没有实质性扭转趋势,如首次购房契税降至1%、个人买卖住房暂免征印花税、个人卖房暂免征土地增值税、首套房首付比例降低至20%、公积金贷款利率下调0.27%、是商贷利率最高可享7折优惠等等,此外各地变相支持政策亦不少。

区分不同需求人群来看:

低收入人群:一直以来,我国保障性住房供给不足,结构失衡矛盾没有有效解决,直到2006年开始,国家陆续出台了一些规范经济适用房建设和加快廉租房建设的规定,加大住房保障力度。 不久受投资增速下降的影响,2008年经济适用房投资进一步下降。作为住房保障体系的主要组成部分,保障性住房供给不足意味着中低收入家庭的住房需求无法得到满足,必将影响我国和谐社会的建设进程。同时,美国次贷危机的爆发警示我们,如果低收入人群也寻求通过市场解决住房问题,大量的次级贷款将给金融机构带来巨大的风险隐患。政府必定会引导这部分人群转向保障性住房,而原有通过市场购入商品房的低收入人群也会逐渐转让手中的商品房。保障性住房的稳定供给从中央政府层面讲肯定是不会放松的,地方政府的执行力度可能会稍做折扣,众所周知财政的原因。所以保障性住房稳定供给时日就是房价真正稳定之时日。

中高等收入人群:自住性需求者的支付能力和购房意愿下降,股市低迷,居民家庭财富缩水,住房实际支付能力下降;在楼盘降价促销、房价涨幅回落的市场环境下,消费者对房价进一步下降的预期增强;随着次贷危机影响的加深,世界经济调整加快,金融风险较大,未来国内经济增长将继续放缓,居民收入增长变数增多,预期也随之下降。房价和收入预期的下降延缓了潜在购房者的人市步伐,自住性需求受到抑制。次置业者积聚着最多的社会财富,是城市经济发展的主要购买力,他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。

投资人群:前些年房价暴涨带来不少“投机”者,现在投机性需求减少,尽管最近央行连续四次调低贷款利率,但对第二套住房的贷款限制政策仍对投机起到了很大的遏制作用,近日各地银监局连续下发严格二套房的标准也可看出中央的决心。前几年,在人民币升值和房价持续上涨的预期下,国际投机资本大量涌入我国房地产市场,受次贷危机不断恶化的影响,全球流动性由“过剩”变为“不足”,加之对人民币升值预期的改变,游资流出的可能性增大,也会影响房地产供求。2009年1月份外资直接投资房地产项目仅19个,是2007年全年的1.1%,是2008年的4.2%,还没有看到抄底现象,也就是说“投资”时点还未到。

  展望未来,由于房地产涉及投资和消费,房地产市场的剧烈波动必然会对经济增长和金融稳定产生严重影响,银行持有的房地产抵押价值不断降低,来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升,银行体系将承受巨大压力,房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整,2009年房地产调控政策必坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展,这个稳有两方面,一是给低收入人群将来以相应低价位的保障房,避免重蹈美国次贷危机;二是给目前大量中产阶层持有资产的价值予以稳定,避免引发金融风险,进而更深层次社会矛盾。这有矛盾的地方,解决矛盾必定要控制投机性购房的需求,保护并支持居民自住的购房需求,未来政策极有可能限制投资性购置住房,而对商业。

我国经济的快速发展和城乡居民收入差距的实质性拉大,以及社会阶层矛盾的演变都将促使社会变革,城乡一体化的加快以及改善城市低收入居民住房条件,可以预见未来住房的需求还很大。同时我国经济的快速发展以及人民币在国际货币市场体系中地位的提高,远期来看,人民币升值的潜力非常巨大,都会将住房这一普通需求品及投资品合一的商品价格往上走。

  当然,为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面,作为解决避免引发金融风险的战略手段就是加快推进资金来源的多元化和社会化,弱化房地产项目对银行的融资依赖,提高房地产企业的自我资金生成和发展能力,淘汰小企业、扶植一批有实力的房地产公司是未来行业方向。

文章引用数据来源:中国统计数据库、彭博社、外管局、KnightFrank、凤凰财经

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