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布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

原创 国内数据库 作者:观点财经 时间:2021-12-01 20:46:15 0 删除 编辑

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

当别家房企还在土拍市场挠破脑袋的时候,合生创展集团(00754·HK)已经开始在资本市场开疆拓土。

根据其半年报数据,截止到今年上半年,其在一级二级市场股权投资回报已经占总营收的比重超过三成。

合生创展的经营逻辑

不卖楼,改投资?

公开资料显示,合生创展成立于1992年,创始人为粤系知名房地产企业家朱孟依。

2004年,其成为国内第一家销售额突破100亿的房企。

可惜的是,2004年之后,销售额一直徘徊在100亿元上下,这一状况整整持续了15年,直至2019年,才突破200亿元,达到233.17亿元。

此后,合生创展销售开始提速,到2020年,合生实现合约销售额358.34亿元,同比增长53.7%。

尽管百亿销售规模在当前上市房企阵列中不值一提, 但合生创展却是难得三道红线绿档,且毛利水平高达6成以上的房企。

根据其2021年半年报数据:

截止到今年上半年,合生创展实现营收133.75亿元,同比增长36%;

实现毛利润84.25亿元,同比增长29%。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:东方财富

由于合生创展整体体量不大,且城市布局主要集中在一线城市,因此合生创展毛利率和净利率水平一直保持在较高水平。

尤其是在2020年,全国大多数房企盈利指标水平大幅下降的时期,合生却实现毛利净利水平双创新高。

2020年上半年,其毛利率就达到67%,净利率达到48%;

到2020年末,尽管两项指标有所下滑,毛利率依旧达到64%,净利率达到40%;

今年上半年,其毛利率同样维持在6成以上,净利率微降至35%。

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图片来源:东方财富

这样的盈利水平,可谓羡煞一众房企, 但是深究其背后,根本原因并非销售所致,而是合生创展投资性收入增加所致。

2020年1月,朱孟依辞去合生创展董事长职务,女儿朱桔榕正式接班, 由此,合生创展开始转变房地产企业经营逻辑,从买地卖地的一级市场向二级资本市场进军。

根据其2020年年报数据,朱桔榕上任当年,其投资收入从2019年的不计入财报,直接增至67.58亿元(按最新汇率计算),占全年营收的23%,也正是在这时候,合生毛利和净利率水平开始快速增长。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:万得股票

再到今年上半年, 合生创展通过一级及二级市场所获得的投资收入达到50.07亿港币,占总营收的比重进一步增至31%。

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图片来源:合生创展半年报

合生创展年中报里如此介绍自己的投资业务:

专注高新科技类股权投资。板块以中长期持有为目标进行配置,在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流。

翻译过来就是股权投资未来将成为合生创展重要业务之一。

且合生在这方面已有行动,根据其现金流量表, 今年仅上半年,其用于股权投资的资金支出就达到32.25亿元,较年初增加了20.85亿元。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:东方财富

目前,随着房地产市场进入存量阶段,大多数房企或出于提升资本估值,或出于提升商誉价值,或切实想要转型等需求,纷纷开始多产业布局。

但合生创展却走上一条买买买的道路。对于合生创展而言,与其花力气拓展新业务,倒不如花钱买新业务来的实在。

只是,相比房地产,股权投资存在更多不确定性,且合生创展主要布局成熟板块业务,尽管风险相对可控,但难免存在成长乏力的问题。 因此这部分资产虽然有助于提高其经营毛利,从财务数据上展现可观盈利质量,但从根本来讲,却存在较大不确定风险。

而且合生创展用来投资的现金流,恐怕也并非全部来自自有资金。

三道红线绿档

但合生创展或存明股实债

根据合生创展历年财报数据,从2013年到2017年,合生创展年负债总额始终维持在600-700亿左右。

2018年也仅从2017年的732.05亿元增至844.11亿元,同比增速为15%;
到2019年,合生创展年销售额突破200亿元,负债则增至1156.35亿元,同比增长37%;

再到2020年,也就是合生创展正式布局资本市场之年,其负债总额增至1708.56亿元,同比增长48%。

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图片来源:东方财富

再到今年上半年,合生创展累计负债较年初增加150.66亿元至1859.22亿元,其负债规模正在以肉眼可见的速度膨胀。

截止到今年上半年,合生创展累计有息负债总额为1176.45亿港元,其中一年内到期的短期借款总额为297.24亿元,约合人民币243.65亿元。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:合生创展半年报

尽管合生目前账目可支配现金有330多亿元,但有240多亿要用来偿还借款,加上后续房地产项目开发,合生现金流情况并不宽裕。

如今,合生再度将股权收购纳入公司后续商业计划中,势必对现金的渴求度更高,这也就能够解释近年来合生30%-40%以上负债增速了。

不过,值得庆幸的是,即便是不断加杠杆,得益于公司整体规模不算太大,合生的整体资产负债水平不算太高,三道红线也全部绿档,为其融资规模的扩张奠定了基础。

只是合生创展的融资成本并不算低:

公开资料显示,2018-2020年,合生创展集团借款的加权平均利率分别约为6%、6.7%和6.8%,不断增长。

对应资本化前的利息支出为34.26亿港元、43.26亿港元和66.16亿港元,同比分别增长了8%、26%和53%。

当然,随着对房企融资监管力度不断加强,合生创展也不出意料的在通过少数股东权益美化真实负债。

2019年,其少数股权权益才21.81亿元,占总股东权益比例只有3%。 而在此之前,该指标也常年维持在20亿港元上下,占比几乎可以忽略不计。

但到2020年,合生创展集团的少数股东权益开始大幅增长,达到82.95亿元,同比增长280%。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:东方财富

到2021年上半年末,该指标再次大幅度增长至148.05亿元,同比增长531%,较年初则增加了65亿元。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:东方财富

而合生少数股东权益大幅增长的2020年和2021年上半年,其少数股东损益却没有太大增长。

2019年,合生少数股东权益占比只有3%,应占净利润为1.47亿元,占全部净利润的比例为1.7%。

但2020年,在少数股东权益同比增长近3倍的基础上,少数股东应占净利润不增反减,只有4565.64万元,占比则只有0.4%。

今年上半年,同样在少数股东权益大幅增长的背景下,其应占净利润则较年初再度减少,只有3630.95万元。

布局资本市场的合生创展集团,能靠“买买买”出圈吗?

图片来源:东方财富

由此,便不难认为合生将大部分负债纳入少数股东权益,存在明股实债的嫌疑。

回头来看,合生创展在各项财务指标方面,确实优于同类型其他房企,但也不可避免的存在债务偿还压力。 而且增加二级市场资本投入,也未必能为其带来可观的短期回报,但纵观长期,合生创展真的等得起吗?

要知道,合生创展在布局投资领域之前,盈利质量就很一般。

根据证券市场周刊统计数据,2017年到2019年,公司实现营收138.24亿港元、132.94亿港元和186.01亿港元,同期的营业利润为86.18亿港元、94.03亿港元和152.56亿港元,其中公允价值变动分别为50.03亿港元、46.73亿港元和81.76亿港元,占到了公司营业利润的58.05%、49.7%和53.59%。

也就是说, 公允价值变动损益基本占到了合生创展集团营业利润的半数左右,即公司半数左右的利润是没有任何现金流入的账面数字利润而已。

至此不禁想问,盈利质量一般,还面临较为严峻的负债压力, 缺乏规模优势创造现金流的合生创展指望“炒股”赚钱,真的行得通吗?

声明:本文仅作为知识分享,只为传递更多信息,不构成任何投资建议,任何人据此做出投资决策,风险自担。


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