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金科股份,难以填满的坑?

原创 国内数据库 作者:观点财经 时间:2021-11-17 20:09:10 0 删除 编辑
金科股份,难以填满的坑?

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

日前,金科股份披露了1-10月份经营情况,截止到10月31日,金科集团实现销售金额1616亿元,实现全年2500亿元销售目标的64.64%。

但就10月单月, 金科及所投资的公司实现销售金额约154亿元,同比下降39.84%。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:金科股份官方公告

以此来看,金科要想实现全年销售目标,难度不小。

而在更早些时候,金科集团也披露了三季报,尽管三道红线依旧保持绿档,但金科实际财务状况可能并没有那么理想。

增收不增利的三季报

从金科三季报情况来看,截止到今年三季度,金科实现营收636.8亿,同比增长33%,但利润表现不佳。

其归属母公司净利润只有45.28亿元,仅同比增长2%;
扣非净利润则只有34.66亿元,同比增速直接为负,为-14.81%。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:金科股份三季报

增收不增利的背后,则是金科股份持续下降的盈利质量。

截止到今年三季度末,金科毛利率进一步降至19.52%,较年初下降了3.64个百分点;净利率也较年初下降1.52个百分点至9.54%。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:东方财富

而导致金科股份盈利质量逐年下降的根本原因,还在于其土储结构主要集中在二三线城市,且销售均价相对较低。

根据其2020年销售数据,金科股份三线城市销售占比达45%,四线城市销售占比则达到8%,也就是说低线城市房地产开发占据着金科股份的半壁江山。

而在其三季报数据中, 今年前三季度金科新增土地47宗,总建筑面积1,313万平方米,土地购置合同金额387亿元,其中大部分也以二三线为主。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:金科股份三季报

事实上,随着人口流失,棚改拆迁热度消退,很多三四线城市房价都面临巨大下跌压力。而为了去化,金科也只能通过牺牲利润来维持销量,由此导致金科营业成本增加,盈利质量逐年下滑。

截止到今年三季度末,金科营业成本同比增长43.52%,达到512.5亿元,占总营收的比重超过80%。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:东方财富

不过,尽管盈利质量表现一般,但金科股份在财务结构方面,却实现三道红线全部翻绿。

只是翻绿背后,却有着耐人寻味的一面。

有息负债持续减少

难掩持续流出的现金流

在债务方面,截止到三季度末,金科负债总额为3159亿元,其中流动负债占主要比例,达到2457亿元,占比高达78%。

而在短期债务中,一年内到期的有息负债为204.7亿元,占总有息负债的比重为23.37%,一年到三年内有息负债为515.25亿元,占比58.83%。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:金科股份三季报

尽管金科当前301.7亿元的账面货币资金,足以覆盖一年内短期有息负债,但长远来看,算上未来三年内的债务,金科仍存偿还压力。

而且从现金流表现来看,截止到今年三季度,金科实现经营性现金流净额74.31亿元,同比大幅增长, 但由于筹资性现金流大幅流出,导致金科截止到三季度现金流净增加额为-130.7亿元,同比大幅减少270%。

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图片来源:东方财富

可以看出,金科截止到2021年三季度末,整体现金流表现相当糟糕。

而现金流大幅流出,一方面在于偿还债务所致,但另一方面也意味着金科股份自身造血能力一般。

因此,金科在一边降负债维持绿档房企的同时,也并未停止加杠杆的步伐。

截止到今年三季度,今年金科股份已累计发行12笔境内境外债券,其中境内信用债7笔,金额72.5亿,ABS及CMBS3笔,金额34.5亿;境外美元债,金额折算20.75亿人民币,合计发行金额约128亿人民币。

这也再度论证,低盈利质量下的金科股份,很难凭借经营情况改善,实现财务结构向上。 因此,金科股份要确保加杠杆的同时,避免债务指标超标,只能通过财务手段来实现。

三道红线绿档的背后

巨额商票,明股实债?

截止到今年三季度末,金科总有息负债为875.86亿元,较上年末的976.64亿元降低近100亿元,说明金科确实有在降负债上下功夫。

但金科更多功夫则用在了财务指标的美化上。

截止到三季度末,金科永续债同比增长103.4%至41.48亿元,而这部分负债在三道红线关于净负债率的计算中,会被排除在外。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:东方财富

不过,相比永续债,逐年增长的少数股东权益,更值得关注。

从2016年到2020年,金科少数股东权益从25.26亿元增至365.8亿元,占所有股东权益的比重也从11%在5年内增至近50%。

截止到今年三季度末,金科少数股东权益再度增至383.7亿元,仍然维持在50%左右高位。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:东方财富

到今年三季度金科净利润为60.75亿,其中归母净利润达45.28亿元,占比高达75%,而归属少数股东的净利润则只有15.48亿元。

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图片来源:东方财富

也就是说,占所有股东权益近半数的少数股东却只分到不到25%的净利润。

而这种情况,或许是金科股份进行了“明股实债”的操作,将实际上的债权投资变成名义上的股权投资,将其纳入进权益类账户,从而增强了公司的净资产,从而起到降低负债率的效果。

与此同时,金科近年来的应付账款和应付票 据也在逐年增加。

从2016年至2020年,金科应付票 据从3586万增至56.95亿元,应付账款也从75.55亿元增至285.7亿元。

金科股份,难以填满的坑?

图片来源:东方财富

到今年三季度,金科应付票 据较年初直接增加近一倍至110.9亿元,应付账款较年初有所下降,但仍达到255.7亿元。

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图片来源:东方财富

而应付票 据和应付账款可统一归纳为商业票 据,属于经营负债的一种,在三道红线计算规则中,不会被纳入短期负债名录,可以有效“修饰”真实负债情况。

因此,房企可以通过商票的方式,完成对下游施工单位、材料供应商的款项支付。但商票终究是要兑付的,如果出现兑付问题,同样会造成严重违约后果。

近年来,由于现金流情况紧张,不少房企都出现商票违约或无法按约定条件付款的情况,比如阳光城、阳光100、实地地产、中梁控股等。

这就意味着,若金科无法在商票到期时完成兑付,仍会面临跟债务违约一样的危机。

但从金科当前300多亿货币资金来看,如果将商票也计入短期负债名录,则金科恐无力偿还一年内到期的短债。

由此便不难理解,金科为何要不惜一切实现绿档,只为借此增加融资额度,以回补债务修饰留下的深坑。

只是这个坑能否填满,目前来看,难度不小!

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