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#L190604从楼市回报率谈价值投资

原创 数据挖掘 作者:leonarding 时间:2019-06-08 18:54:12 0 删除 编辑

《#L190604从楼市回报率谈价值投资》


引言:从 “价值投资”角度来评价一个投资项目的好坏很重要的一个指标就是“净资产回报率”,这也是评说一位“业内高手”段位的参照树。价值投资界最响当当午餐莫过于“巴菲特慈善午餐拍卖”,其中“吃什么不重要,重要的是跟谁吃”来形容其天价午餐在贴切不过了,并且成交价再一次打破记录“ 3153 万元 CNY ”,足以说明价值投资在人们心目中的黄金地位,不菲千万也要挖掘出其奥秘。这毕竟是有钱人的游戏(我们只能 45 °仰望 ),对于大多数人来说价值投资可以有哪些呢?答案:股票    期货   黄金   债券   基金   收藏品等等五花八门种类繁多,今天我们切割了一个细分市场 “楼市投资回报率”,大家相信吗?它的投资回报可以达到单利 100% ,在老百姓投资赛道中可以说是勇冠三军, ~ 要低调

 

  从大多数老百姓自身来讲,父母一辈可能大多数去银行买个 licai ,一年大概的收益率 4%-5% (无风险licai回报)。我们这一辈眼界格局升级了,会发现商机并且获得 25%-35% 回报,这个可以算是晋升为“高手序列”了。我们在来看看房产投资利润表。表 19-1

 

年份

项目

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

房价

100

130

160

190

220

250

280

310

340

370

400

430

贷款

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

净资产

30

60

90

120

150

180

210

240

270

300

330

360

 

  天津楼市大约从 2004 年开始起步,当时比较好的房子也就是 100 万左右,这里 12 年间涨幅了 400% 是一个非常保守的例子,为了方便讲解姑且我们用此来举例。这个表告诉了我们一个“楼市价值投资”小故事,小明第一年( 2004 )买下了 100 万元的房子,首付三成( 30 万),贷款七成( 70 万)。房子按照每年 30 万涨幅持续递增, 130 万、 160 万、 190 万、 220 万。从每年的涨幅我们可以很清楚的看到,房地产这行可以轻松实现单利 100% ,如果你入手的是笋盘的话,辣么就相当于又打了七八折。当别人苦哈哈寻找 25%-35% 回报项目时,你已经完成了单利 100% 第一桶金。我们现在看第二张表。表 19-2

 

年份

项目

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

房价

100

130

160

190

220

250

280

310

340

370

400

430

贷款

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

-70

净资产

30

60

90

120

150

180

210

240

270

300

330

360

环比率

100%

50%

33%

25%

20%

17%

14%

12%

11%

10%

9%

 

19-2 的数据显示的就不是单利(注 1 )了,而是复利(注 2 )了,复利的数据就没有这么好看了,而是逐年递减趋势。我们用计算器算算之后就会明白复利的回报其实没有这么高了,第一年可能会很高 100% ,第二年就减少到 50% ,到最后一年减少到 9% ,下降的速度像过山车一样很吓人这是为什么呢?探索问题看本质,表格中有一个数值始终没变,这就是你的杠杆效应,当你的财富以 10 20 倍跨越式增速的时候,你的杠杆率没有对应的增加。我相信大家都买过房子也贷过款,楼市大涨黄金期也赶上了,财富也是水涨船高,恭喜你这个操作是对的。但从价值投资角度来讲忽略了一个关键问题,房子买了 3 年而你的负债还剩多少,我想和当初买房的时候差不多(不会少多少)。这个关键问题就是“负债 / 总资产”指标,是逐年下降无可挽回。如果我们设定一个年回报率 35% 标准,那么此套房产持有到第四年就是我们可以接受的下限,因为“负债 / 总资产”指标已经到了 33% ,杠杆率越来越低,净资产回报率越来越慢,此时我们要改变“价值投资策略”怎么做?抛掉房产,然后首付 400 万按揭买入 1200 万的房产。保持杠杆效应不会降低,投入产出比不会降低,用单利 100% 代替复利 100% ,使其利润最大化,这才是正确的姿势。

当你买入第一套房子的时候,首付三成杠杆七成,那真是爽歪歪的不行,锐不可当,福利全用上。随着 M2 (注 3 )增长楼市也会上涨,随便一个小阳春 100 万的房子就会暴涨 15 万,对于三成首付可算上是巨额回报。随着你的房子越涨越高,从 200 万涨到 300 万、 400 万,而你的贷款额度还是停留在 70 万,这说明你的这把投资刀变钝了,不在锋利,不在锐不可当,就像手上长了老茧不再是风靡一时的剑客手起刀落,资产的增值回报率会变的越来越慢越来越少,此时我们就需要考虑把“角质化”资产进行去角质,追求高速高涨的那个彗星(这是后话可以放到后面来写)。

 

小结:房地产投资行业刚刚走过其黄金十年,在这十年中纵观中国投资市场可以给老百姓开辟的赛道有几枚。在没有接触楼市之前你可能选的商机哪怕目标 1000 万,都是极其艰苦并且风险巨大,一个没注意就有可能粉身碎骨。而楼市在这十年中不需要冒险,不需要概率、运气,只要坚持走下去毅力和极其长远耐心,几乎每个入市的人都可以满载而归迎接幸福的彼岸。就如同在课堂上我说过“没有房地产就没有新中国”,能创造出老百姓参与超低风险赛道,就这一点即堪称奇迹。

 

彩蛋:可能有的朋友会问,现在楼市还有无机会,准确的说已经走过黄金周期,壁垒已经非常高了。国家宏观调控政策下设置了若干鸿沟,我把几个常见的鸿沟说明一下。

1 )交易成本增加,目前上海和重庆市已经开始布点房产税,平米数越大税率越高

2 )限购和限贷,目前很多一线城市和二线省会城市都出具了相关政策,导致很多没有房票候选人不能下定

3 )第二套首付额度增加,以天津为例目前二套首付比例上涨至六成,已经严重违背 “负债 / 总资产 ”关键指标

4 )收入证明,当你的标的资产额度越来越大,普通的 “工薪收入”就会难以支撑月供操作。假如你买入 1200 万房产,则月供也是一般人不可承受的瓶颈。

因此,我们在追求单利、复利、持有周期、回报率等指标的同时,就需要因地制宜的进行资产重新分配,以达到价值投资最优境界。

 

注释表

1. 单利:同比增长率,本文中总是跟第一年的比

2. 复利:环比增长率,本文中总是跟前一年的比

3.M2 :广义货币,一个经济学概念

 

 

 

刘盛

2019. 6 . 4

天津 & Summer

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刘盛,网名leonarding,the first ACEA in china, Oracle OCM10g&11g RHCE, ACOUG Core Member Blogger, DATAGURU Oracle数据库版主, ITPUB HADOOP版版主, DB2中国专家组成员, 专注于&Oracle&Hadoop&Nosql&SAS, 提倡“分享技术~成就梦想”, 新浪微博:@itpub_leonarding QQ:40354446

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