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谁将成为最先加入限购阵营的二三线城市

原创 Linux操作系统 作者:tjwancheng001 时间:2011-07-22 14:38:45 0 删除 编辑

近日,国务院宣布,二三线房价上涨过快的城市也将纳入调控范围。

限购政策信号释放后,哪些城市属于房价过快上涨、并将进入新一轮限购名单?投资客是否将再次转移战场?面临出货和降价压力的开发商会受到多大影响?这些问题成为业内关注的重点。在全国楼市成交量复苏的7月,国务院再次传出加码楼市调控的政策信号,会议提到“在房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”,再次引发市场对于限购范围扩大的各种猜测。

- 猜想 1

关键词:入围城市

房价涨幅超5%的城市调控加码?

新限购的政策信号释放后,哪些城市属于“房价上涨过快的二三线城市”、并将进入新一轮限购城市名单,成为了业内的关注重点。

部分二三线城市房价上涨快

据国家统计局70个大中型城市新建商品住宅价格指数显示,今年456月以来,房价同比上涨较快的省会城市有乌鲁木齐、南昌、兰州、长沙、昆明、西宁、沈阳、石家庄、郑州等地,而非省会城市则有厦门、秦皇岛、洛阳、丹东、牡丹江、襄樊等地。

记者发现,上述城市期房价格同比上涨幅度都在6%以上。以连续几个月排名靠前的乌鲁木齐为例,5月、6月间房价同比上涨9.3%9.1%,而过去三个月,秦皇岛、兰州、丹东、牡丹江等地房价同比上涨幅度都在7%以上。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示,随着大量品牌开发商在二三线广泛布局,上述城市楼市处于快速发展阶段,需求也较旺盛,其中一些有限购政策的城市执行力度不大,一些小城市则没有限制;其次一线城市出台严厉限制措施后,投资性需求被挤出,外溢到了二三线城市,这些因素都迅速推高了当地房价。

“我觉得房价上涨幅度超过CPI涨幅的城市就属于房价上涨过快,如房价涨幅超过5%,就有可能被进一步调控”,黎文江预计,具体措施可能是“已有限购政策的城市要加码,还没有的就出台,比如长沙目前只在城区限购、不限购郊区,未来可能全城限制”。

限购城市数量存争议

据北京中原分析,国际统计局监测的70个城市新建商铺住宅价格指数中,39个限购城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%,其中一线城市仅为3.85%,而非限购的31个城市则为4.66%

由于非限购城市的房价涨幅明显高于限购城市,未来限购很可能会全国化,北京中原预计本轮新增限购的城市可能超过一百个。

“这不太可能”,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭持相反意见,他表示首批限购城市未出台前,业内普遍猜测70个城市入围,他也猜测有4060个,“本轮能再增加10个就算不错了,而未来限购加码较大的可能还在长三角、珠三角和东部沿海地区”。

券商的预计也较为乐观。中银证券分析师田世欣表示,预计三季度会有三线城市新增加限购令的案例出现,但新增限购的城市的数量不会太多,因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇、加强监督已出政策的执行、也是对部分地方政府的松懈提出警告。

- 猜想 2

关键词:投资热钱

投资客将“顺势下沉”三四线?

限购令出台至今,“按下葫芦(一线城市房价稳定)浮起瓢(二三四线城市房价大涨)”的现象明显,在新一轮限购猜想下,投资客是否将再次转移战场?

投资需求外溢明显

“投资资金的转移顺理成章”,中原地产华北区域董事总经理李文杰表示,目前从一线转向二三线城市房地产市场的投资非常明显,资金的大量涌入也加速房价上涨。业内人士指出,目前二三线城市既有本地投资需求,也有一线城市的转移投资需求,使得资金集中在楼市释放。

比如目前北京市场上的投资客几乎为零,一些有投资需求的北京家庭将目光转向不限购的河北、天津等环京区县,尤其是天津宝坻区众多项目以购房入户为噱头,吸引大量投资者,越来越多的开发商将吸引周边区域客户作为其项目的定位。

记者了解到,除了环京楼市外,东北部区域的海景房或一些主打旅游、度假的地产项目也是北京客户的投资热点。李文杰指出,从数据看,CPI不断创下新高,居民储蓄则持续下降,显示在通胀严重而流动性宽裕的背景下,投资楼市还是居民保值增值的首选,很难完全取消住宅投资品这个概念。

提防恐慌性抢购

值得一提的是,“新限购”名单还存疑,部分楼盘却开始打着“限购前最后机会”的名义积极出货,自上周政策信号释放后,本周南通、沈阳等地都迎来了成交量的小高峰。

“有限购预期但没有明确名单,容易造成恐慌性抢购,投资客则抢闸分享最后的盛宴,”李文杰表示:“但即使新限制一批热点城市,投资需求也会顺势下沉到三四线、政策限制更松的城市”。

- 猜想 3

关键词:房企影响

拿地多布局广的房企难突围?

由于开发商一贯“前松后紧”的推盘节奏,随着三季度楼市供应量的加大以及日益趋紧的资金链,开发商正在面临出货和房价的压力,“新限购令”的预期更是“百上加斤”。

部分大房企销售目标或难实现

“即使有很多规避手段,但二三线城市限购政策一旦加码,肯定会对企业产生不利影响”,黎文江表示,像万科、恒大这样的大型房企,今年大部分销售业绩都靠二三线城市贡献,形势对那些此前大规模拿地开发的房企情况更加不利。

杨红旭认为,哪些房企在长三角、珠三角和东部沿海布局较多,未来受的影响可能会较大,他预计下半年调控加码将使部分大型企业的年度销售目标无法实现。

布局城市中心的房企占优势

中银国际建议投资者关注拥有黄金地段、优越品质和在当地市场口碑较好的开发商,如华润置地、雅居乐、龙湖等,同时需避开项目位置偏远的开发商,例如恒大、碧桂园等,因为在买方市场中,地理位置、品牌声誉和项目品质至关重要。“房票时代消费者对产品更加挑剔,但目前细分市场来看还是能快速销售的房企占优势”,李文杰告诉记者,下半年开发商将更多保证“走量”。

根据三个猜想可以看出,楼市似乎真的进入拐点期。

转载自:天津万城地产网

 

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