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房地产行业资金流的严峻性

原创 Linux操作系统 作者:vcdone 时间:2009-02-25 12:32:32 0 删除 编辑

虽然房地产行业都是资金密集型的运转方式,我们从基本的财务理论角度来分析房地产行业的资金情况,就知道迟迟不降价销售,会有什么样的后果。

 

作为房地产商找到一个项目开始,首先得有启动资金,这部分资金的来源主要是自有资金,需要打点关系,获得相关的资格(非开发商资格,是参与拿地的资格)。对于正常的开发商来说,这部分资金确实是没问题的,应该是几百万的样子。

 

然后是拍到相应的地块,地的价值一般来讲都是以亿为单位的计量了,而这部分资金是不需要一次缴清的,其中的一部分是需要楼盘销售之后再来补缴,这也是国家对这个行业发展的一个支持,允许开发商在这样的地块上面先建房子,卖了房子交地钱。当然,如果开发商耍流氓,卖了房子也不缴纳完全的地钱,就会影响房子的产权办理了,一些办产权有问题的楼盘,也许就是这个原因吧?那开发商支付的部分地块费用从哪里来呢?多数应该就是银行贷款了,拍到地块之后,都会得到土地的许可证,这个证是可以抵押的,当然是用目前地块抵押,还是利用历史地块循环抵押都无所谓,反正有了抵押,就能拿到贷款。

 

地有了之后,开发商占用的资金应该是百万到千万级的水平。对于普通企业来说,这样的资金规模的投入,可能会已经难堪重负了,而房地产行业的特点决定了,他们能,而且还是一定行的。部分资金势力不够的开发商,还是有别的路可以走,那就是联合建房。记着好像国家也是有什么方面的政策规定,在取消福利分房之后,某些方式的建房是不允许的。但是,现实当中,我们都看到了很多的楼盘,公开就说这是某某局的,这是某某区政府的,这些房子的开发商一般来讲,代价相对低一些,当然,有被选中合作的机遇也是难得的。因为,这些房子会在拿地的时候,就要收款,现在这些楼盘的业主也有抱怨,为什么两年前就交了钱,现在还没有入住的等等。本来要拿到预售许可证,卖了房子,才能够从购房者手中获得资金,那个时间就会太久,所以人家就能拿地的时候收钱,给大家个很便宜的价格,开发商也省了不少的银行贷款利息。

 

从引入建筑承包商开始,开发商就得开始琢磨如何从买房的那里拿钱了,就是如何用买房人的钱来盖房子,然后再赚买房人的钱。

 

这个拿钱是需要开发商积极表现才顺利的,开发商能够拿到预售许可证,就可以在售楼处配上一批销售精英,用自己的聪明才智把房子用图纸销售出去,这其中也有资金受不了的,没有预售许可证就卖的,还有的被人给举报了。建筑商的花费虽然在房子的成本中占的比例不是很大,但是那确实都是真金白银的,要买材料,要支付建筑工人的工资,这都是需要某个时间段内变现。好楼盘在预售阶段就能拿到不少资金,起码要达到某个销售比例,这也是为什么有的楼盘会非常顺利地封顶。可以预见的一点是,他们的预售做的不错。

 

青岛现在封了顶的楼盘也有不少了,剩下的工程花费,应该大于框架建设的投入,并不是售楼处的小姐们说的那样,我们都封顶了,不差钱。万里长征走了第一步,后面的工程更是要依靠买房人的钱去推进了。

 

也不乏建筑进度缓慢的工程,建筑商为什么会建的慢?建筑商也有时间成本,建筑进度慢,只能说明资金问题,建筑承包合同应该是约定的建筑阶段结算的,如果不能按其完成,就无法结算。反过来,如果无法实现结算,就更可能推迟进度了,建筑商跟开发商之间再为一些事情扯皮。唉,影响的还是购房者的利益啊。

 

好了,再回来说销量跟降价的关系,如果开发商扛着目前的价格,那么建筑进度就无法提上日程,前期购房得到的那个承诺的交房时间就得被推迟。现在可以肯定的是,有的开发商就是在等资金到位,后面的建筑资金就在等销售,等米下锅的为数不少。

 

那么开发商为什么不降价,这个问题很多地方都说了很多遍了,正确的答案都摆在大家的面前,如果我们购房的持续等下去会不会降,答案可以肯定地说是会。有人会说,那现在成交量上升怎么回事啊?这就是年前的降息,降税的影响,带动了刚性需求的短期释放,现在的成交量是大幅度振荡的,某个楼盘开盘了,1年前交了钱的,不买也得买了,所以有了成交量。或者某个楼盘打折了,带动了成交量,过了这些峰点之后,还是没有成交量。特烦那些报道,狗屁阳春了,不阴了的,有没有去看看成交数据的内容,看看都是怎么出来的销量。鸿仕雅居开盘那个月会冲上去更多的,因为那里早交钱的人数更多。

 

资金流是企业生存、发展的基础,资金流断裂是非常可怕的事情,政府更不会在经济危机的时期,接手一批批的烂尾楼。开发商现在就是缺钱,这是非常不争的现实。如果企业缺少资金,手段无非就那么几个。卖产品、融资、贷款、兼并等等,而对于那些盖着房子的开发商,如果不选择降价卖房子,还能做什么呢?见效快的手段就是降价,而且是,谁先降价谁得利。

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