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买房的疯了-开发商笑不起来了

原创 Linux操作系统 作者:vcdone 时间:2009-02-12 14:32:07 0 删除 编辑

作为一个普普通通的买房者,从2007年就在物色一套合适的房子来自住。也就是说,我并不是炒房的。

目睹了2007年撑杆跳的房子涨价,那时候想买套房子,基本上当你知道开盘了之后,打电话过去,售楼处的小姐会告诉你,没房子了。这期间有四季景园二期、福岭等等小区了。

后来一打听,人家都是开盘前认购的,交上一笔钱,然后开盘之日去签合同就好了,就是说,开盘就能卖光。而且,听到一些过来人讲,提前认购的时候,也是完全的卖方市场,排队、摇号一些场景都屡见不鲜。而且给每个购房者的时间都是有限的,一份打印的文件,签字、交10万,否则下一个。现在想想有点吓人,当然风险意味着收益,那时候买的,都觉着赚了很大的便宜,因为房子一直涨价,再晚了,价格就会更高了。

还好,那个时候没有加入成功,还是继续做了一个飘来飘去的买房人。

到了2008年,房地产市场急速萎缩,成交量低迷,购房者观望,并且迫切希望房地产市场能够在政府的调控之下降价。这样的日子,除了每天的盼星星、盼月亮之外,讨论的话题基本上离不开房子,在长期的无奈等待之下,慢慢走到了被逼疯了的边缘,看到的问题更加深刻。利用网络这个可以快速传播的信息工具,潜规则、内幕、政府行径都在不断地暴露出来。买房子的疯了,疯了能干吗呢?会冲动买房吗?还是不会的,开发商能获利吗?还是不能的,所以开发商也高兴不起来。

话说在青岛看了这么久的房子,在此也谈谈对青岛房子的感受,也许对大家2009年青岛买房会有一些帮助。

首先,如同大家常说的那样,买房要看地段,这个地段的选择标准,应该是最适合自己的才叫做好地段,并不是公认的那种黄金地段才是最好的。当然,如果你要是炒房的,还是要去考虑公认的地段,居住要的是适合自己。

我在2000年买房子的时候,选择的标准只有两个:第一,上班方便,离上班的地方不要太远,每天不要划分大量的时间在路上,而且那个时候加班还是比较流行。第二,生活方便,日常买点生活用品,不需要跑很远,而且能够随时购买到。当满足了这两个条件之后,看了总价款还是自己的承受范围,算算贷款的还款压力还不至于影响生活,就在1-2天内签订了购房合同。另外,还获得了一个较好的便利,就是小区旁边是个公交车始发站,即使以后换到稍远的地方上班,只要早起一点,坐公交车还是有座位的。这也是,一直对浮山后的那种拥挤不看好的原因。

青岛的地段,官方有个一类、二类、三类、四类的土地划分标准,在这里还是从行政区划来看各个区的特点吧。

青岛的房价从南到北逐级递减,市南区可以说是有着大海的海景优势,房价一直是在万元位的。而且由于没有历史的工厂的厂区搬迁土地资源,所剩的土地资源也是越来越少,地价也是看风见涨。弄到现在,几个正在开盘的楼盘,一直拿着自己是市南区的楼盘来说事,一个是锦绣华城,一个是依山雅居,恰恰这两个楼盘都是在市南区的北边界线上,也是为什么不敢卖1万多的原因了。

市南区的地段优势非常明显,居住环境最优,但是随便一套房子没有80万以上那是不可能的,连二手房的价格也在这个以上。当然了,一些小面积的价格虽然能够低一点,但是单价也是非常之高的。

选择市南区的购房者,第一类是钱确实很多了的人来买的,手里有几十万以上的购房资金(有二三十万的就不算这一类了吧),并且看好市南区的发展潜力,会在这个地段购房。第二类,是为了获得市南区的优势教育资源的,太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关路小学等等周边的学区房,也是一类购房者的爱好。第三类,改善居住的人群,在03年之前,其他区域买了房子,目前经过几年的辛勤工作,有了改善居住环境的条件,以售出原有住房来换取新宅的。又是一类。第四类,就是炒房的了,这个区的房子保值强,炒到手里也不怎么担心下跌。

如果准备了个首付,就像在市南区买八九十万,甚至百万以上的房子,不只是对于银行是个风险,对于买房者也是一个很大的风险的。要面对几十年的银行按揭,这期间的经济波动影响,自己工作压力的影响,生活质量的影响就会更大了。

总之,市南区是个好地方,如果没有金刚钻,这个瓷器活还是让给别人去干吧。

市北区的发展,尤其在近几年来,充分利用了自己的优势。东部新区,以浮山后大型居住小区为龙头,带动了周边的大规模发展,那一片的居住小区不是一般的密集,当然,也带来了那一部分教育资源的紧缺,人多学校少是这里的特点。政府正要大力发展这个区域的学校建设。台东商圈的发展更加容易,底子比较雄厚,那个步行街什么时候去都是人山人海,活活把中山路给顶了个人烟稀少,门可罗雀了。当然了,中山路的结果也有东部商圈的影响,但是,台东的发展也是起到了很大的作用。我早些年买东西就是台东、中山路,经常奔波在2路公交车上。还有啤酒街、文化街、天幕城、信息城这些资源优势。市北区还有图书馆这样的机构。

买不起市南区的,可以在市北区考虑了,房价平均水平略低于市南区。教育资源上,就一个台六小学还是比较热的,其他的学校水平基本都是一般水平。市北区的居住氛围由于浮山后及福州北路的带动,几乎是达到了青岛市的最高水平,造成这个区域的房价一直都是7000左右的水平。在市北区的还有的一个好处,就是市南区上班方便,不但公交线路发达,而且路途也近,用时也短。

选择在市北区的购房者:第一类是看重标准的,就是经常会说:“还不如在市区买个小的呢!”,就是说资金没有达到那个充裕的程度,如果有钱肯定买市南区了,现在只好在市北区找个能够承担得起的房子,起码对得起地段这个买房第一要素。第二类的也是那些改善居住环境的需求,原来住在沧口或者四方区的边缘地段,为了改善居住条件,走到市南区还有一定的困难,就会杀到市北区。见过不少朋友卖了李沧区的房子,搬到浮山后去住的了。第三类,比较普遍的一类,就是要结婚了,尤其有部分的女方是青岛本地人的,要求婚房的条件就是在市区买房子。而大家通俗所讲的青岛市区,就是市北、市南,市南条件太高,就基本上扎到了市北区了。

市北区的房子特点,抛开那些多年的二手房不讲,一般都是户型较大,这也是2007年之前那个疯狂阶段的开发结果,只做大户型,8000左右的价格,造成了总房价也是不低。就是说,论房子的总价,市北区与市南区的差别并不是太大,只是市北区的单价要稍微低一些而已。

市北区相对市南区的土地资源更加丰富一些,并且在市北区辽阳西路、敦化路、绍兴路一带可以发现还有不少土地闲置,东部杨家群附近也有不少的开发潜力。所以,专家所说的土地资源有限,越开发会越稀缺还得过个几十年吧,市北区没有市南区的那种自然的优势资源,从目前的价格上来说,虚高了很多,就是说是性价比最差的区域,这也是看看qdfd网站公布的成交数据,市北区总是排在后面的原因了。

市北区最近几年开发的楼盘,几乎都是未售完的,都有尾盘在处理。如果要在市北区买房子,最好的策略就是到处寻找,苦苦追寻,弄不好哪天就能发现5000块一平米的处理房,虽然会有这样那样的缺陷,但是淘到便宜房的机会还是有的。苦寻的过程,小心不要把自己逼疯就好了。

拥湾发展的四方区,曾经的工厂林立,村庄遍地的一个区,吆喝了几年的村庄改造也没见到有几个开工的。该是城中村的还是城中村,该是土路的地方,还是土路。地理位置的问题,经济地位的问题都是这个区域的弱项。拥湾发展西海湾,看看那一片片的垃圾场,看看那里污染的海水,恐怕那些蓝图就是设计的效果图而已。

四方区最大的优势就是地大物薄,土地资源够多,但是发展面临资金问题,先说拥湾的工业区拆除区域,孤山、水清沟一带曾经聚集着一批老青岛人劳作的工厂,由于发展不力,慢慢都破产倒闭,终于等到了这一天,土地值钱了,改了做房地产吧,那四周的配套,除了水清沟那点配套之外,还有个12路和208路公交车到市南区。如何保障这一区域的后期发展?是个需要资金的课题。不过这里的房子也是6000多起价的,用这样的价格购买房子,还要空等3-5年的发展规划,是否值得?

四方区其他的区域没有太大的成片居住区,一些老生活区,比如人民路一带,那里还有个鞍山二路小学,还有个平安路小学在海云庵一带,兴隆路也在建起一片居住小区,6000多的价格,也属于性价比不高。再者就是著名的四方区东部了,号称四方区政府东迁的计划,基本上计划了好几年了,一直没有见到具体的辅助实施的什么实际行动。造成双山那一带拆掉农村成了乱石场了。再者就是河西、长沙路一带了,一个存在了多项问题的梦境江南,实在是难以把四方区东部变成江南风光啊。

四方区的发展压力,主要就是那些城中村的改造了,没有高房价的拉动,就没有市南、市北的那种优势,拆迁户需要N套房子的补贴,需要巨额的拆迁费,如何改造?眼看着每个村子都成了治安混乱,人口复杂的区域,负面的影响也越来越多了。

在四方区万科金色城品、鸿仕雅居、梦境江南、兴隆花园、海岸阳光、保利百合花园、雍翠雅居等等一些楼盘的拉动下,才刚刚开始四方区住宅的新纪元,看看万科金色城品的沙盘,一直规划到大山村、麦德龙那一带的居住群,再看看从双山一直到河西村的大片空地,四方区的发展也许可以再有5-10年也会达到目前市北区的那样的居住环境。

四方区买房子的人群,更多是创业的年轻人,首付的压力不是很大,60万在四方区买套房子基本上还是可以找到的,有着安定的工作,稳定的收入,小白领阶层在这个地方搞个新居,是一部分人的想法。就如同,我们当年刚刚工作之后,赶上商品房改革的时候,大家就买套经济适用房来满足居住条件一样。

所以,在四方区买房子,首先要关注该区域目前的配套情况,发展的眼光不能太乐观,因为那些配套并不是一夜之间就会站到土地上的。

李沧区,没有从地图上比较过,但是我感觉这个区应该是市内四区最大面积的区了,北到仙家寨的沧口西北区域,应该以青岛钢铁为地理中心的工业区,基本上不会在买房者的考虑之中,沧口现有的居民小区,更多是以某某厂宿舍为标记。李村的中部地区,也是号称寸土寸金的,商业发达,最为城乡交界地带,李村大集就是个非常有形的代表。这里的商业环境浓厚,很多小商铺都生意兴隆,居住环境总是有一种混乱的感觉。加上历史的原因,教育资源更是比较缺乏,近几年考虑居民的需求,有部分新的小学建立,但是硬件相对的软件配套还是不够。

李村最大的居住区应该是东部,北到上、下王埠,南到北九水路,方圆十几平方公里的建设面积,应该也是大手笔,包括绿城的开发在内,近几年就会有大批量的商品房呈现出来。李村东部的村庄,由于大学园区的开发,工业园的引进企业,都具有了一定的资金,村庄的改造也都提上了议程,说不好几年之内将在地产发展上,超过四方区,走到四方区的前面。这只是指东李一带。

而大家在李村买房子的时候,往往会讨论是否值得,其实李村给我的感受是,发展及其缓慢。98年第一次到李村的时候,看到的是崂百、北方国贸几个商场,现在看看那个四周还是那个样子,因为服务的环境问题,李村的发展标准也许就只能这个样子,看看我们国家的县城,包括百强县,多少年就是那么几个高楼。为什么会发展缓慢?

主要还是因为经济体系的问题,没有科技含量的企业,没有带动发展的产业,一切发展都是空谈,只是表现一下统计数字而已。

发展的再一个问题,就是国家解决民生的负担几乎都承担不起了,哪里还有什么财政的收入可以让我们发展城市?所以,李村的发展将是一个迷,也许永远也不会有答案。

当然,如果考虑经济负担,考虑生活质量,李村也不外乎一个较好的选择,青岛的消费水平较高,而李村就是相对较低的一个区域,第一是属于市区的,第二那里的生活成本偏低(这是事实,起码买个饭菜比较便宜,买个日用品可以去大集,偏低没让你去高档酒店消费)。还有就是把李村的住房作为一个过度也是可行的,当然,不要指望现在买的李村的房子会增值多少,能跟上物价上涨指数就可以了。


崂山区是个好地方,有山有水,东部石老人-沙子口一带,多是别墅群,价格200多万以上吧,应该不是大家买房子的首选,再就是部分村里盖的房子,买起来得需要一定的判断力,毕竟跟我们所习惯的普通商品房有很大的差异。

海尔路两边的新CBD区域,要比万达所指的时尚更时尚一些,其实那才叫做真正的时尚居住区域,最好是扣除金家岭村里的那片改造房,尚东区、凯旋城、康城、东城国际、橄榄城等等了,这里都是高层居住区,配套不见什么农贸市场,出入都得开车,购物都得去Jusco。这才叫时尚。另外这个区域的房子价格相对还是性价比较高的,6000-7000的单价,总价70万左右,并且新楼盘有了很多的偏小的户型提供,确实适合时尚人群的居住。

在崂山区买房子,其实就是一个选择,我是否是时尚型的生活人,只要满足了这个条件,只要买不起市南区的房子,那就到崂山区去。崂山区的教育资源也在飞快提升。崂山区毕竟承担了青岛市高新区的责任,我们看看其他城市的高新区的发展,就知道其中的道理了,崂山区才是有发展潜力的区域。


黄岛、开发区的房子,不怎么了解,跨海大桥不能带来多少直接效应,而海底隧道还是很有提升力的,一个朋友2003年的时候,在薛家岛买的房子不到2000一平米,现在肯定发了。他当时买的就是用来炒的,也许早就卖了吧。总之,在黄岛那边工作的人,还是可以考虑买那边的房子的,据说环境也不错,价格好像也不错的。

现在为什么购房者跟开发商僵持了呢?第一点,就是降价给闹得,买房者的心理是属于保守型的,不像大家去商场买件衣服那么简单,而且都得听听其他人的意见,商场买衣服,只要女朋友、老婆说好看,可能直接就拿下了,而房子需要父母的意见,朋友的建议来参考。加上这么多的言论都在说房子要降价,降30%、降20%等等,心理的保守度就更加强烈了。

在地段的部分,已经对买房的人员做了划分说明了,由于买涨不买跌的影响。购房者不会在跌声一片的时候轻易出手的,观望着观望着,基本上就要快到了疯狂的边缘了。

这样的人群也是非常可怕的,他们的消费力哪里拉动?房子不降价,他们还是要苦守房子,一个月少则500-600,多则1000多的房租,确实不是每个人都愿意负担的,买了房子,这部分也是可以转入按揭还款的。不断地矛盾,不断地博弈,一次次盼望市场的变化,而往往等来了自己心仪的房子涨价的消息。

其实,现在的房子销量没有以前那么猛,也是比较正常的,看看前几年的炒房军团,他们造成了房子的更快速的流通,现在经济危机,炒房子的毕竟少了,但是那些抱着的也不在少数。

买房子的早晚还是要买,无非就是放慢了节奏,现在买房子需要耗费的时间更长一些,作为多数买房者,还是会去跟多了解,更多对比。所以,再如果有牛哄哄的开发商的话,我买房子的一样可以去别家买的,差异化的房地产,各有所长,买他买你区别不大了。多个选择,也造成了买房者的犹豫,买方市场就是不一样。

开发商心态应该是比较有意思的,以前卖房子的感觉没有了,现在还得面临资金链的压力。大房地产公司,因为网撒的比较开,有资金挪用拆借的好处,当然也有面临压力大的难处,还有就是政府和银行的支持力度相对较大。而规模相对较小的房地产公司,应该有船小好调头的优势,虽然没有什么雄厚的势力,跟风降降价,特价销售还是比较容易的。

开发商在2008年寒冬的影响之下,2009年首要的任务就是放慢前进的步伐,盖好的房子卖不出去不见得是什么好事情,垫资不是房地产行业的规则,一般都是用买房人的钱,给买房人盖房子,然后还要赚买房人的钱。

降价的时间到底是哪一天,可能谁也不知道,降价在青岛的地产行业一直都是避而不谈的,个别开发商的降价,带动了积压商品房的销售,但是同时要面临前期购房业主的指责,作为买房者,还得考虑是否降价之后的楼盘的质量会打折扣?配套是否会缩水?还有有意见的业主是否会正常交物业费?南京降价楼盘给予前期业主物业免费的补偿,这样的做法也是杀鸡取卵的,物业以后的运行资金哪里来?开发商跟物业是两回事的。

2009年降价的大旗需要大鳄先举起,只有大鳄的大楼盘开始让利打折,整个市场才能够盘活,后面跟进的降价才会继往开来。经济危机不是一天两天、一个月两个月的危机,调控、反馈、变化都是需要一个过程,所以,我们都要坚信危机刚刚开始,这是买卖双方非常正常的一个博弈。

美国经济危机救市,非常标准地体现了一次美国特色的社会主义经济,反而我们国家的社会主义特色并没有多大的体现,4万亿多数跑到了铁路上,银行、航空、保险行业多年来积累下来的窟窿也够国家救一阵的,而老百姓得到的就是廉租房、限价房,这些房子多数是在偏僻的地脚,一般以李沧区的居多,而且还有一定的限制条件。这其中不乏中介公司内部捣鬼,很多符合条件的人,买不到。听说到哪里有限价房,当我们赶过去的时候,答案就是没房子了。

政府在经济危机的表现,会决定经济复苏的时间表,到底是否能够有有力有利的措施出台,究竟会引导经济走向何方,大家还是在期待,就像传说中的那样,要等到3、4月份之后,看看政府的引导去向何方?

房子还是要继续买下去,毕竟多数人还是买自住的房子,看了这么多,你变了没有?标准在变化,承受的价位能力也在变化,开发商给的折扣也在变化,今天98,明天97,后天95,过几天又是98,只要认为这套房子符合了自己的选择标准,该买的还是要买的。愿赌服输,房子大幅度的降价可能性不会太大,因为很多发生的已经成为历史成本。继续等下去还有一个时间成本的问题,就像我们10年前,7000块买个纯平彩电,现在仅仅只用2000块,我们给自己的解释会是,我们都看了10年了。如果一直等下去,不一定会等到一个什么样的结果。


附赠:GoogleEarth中查看各个楼盘的配套情况

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