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二手房交易流程

原创 Linux操作系统 作者:zeno_liu 时间:2009-02-27 12:56:02 0 删除 编辑
经历过买二手房,走了些弯路,也积累了些经验,总结出来,希望对要买二手房的同学

有所帮助。

  此篇是针对上家已无贷款的二手房,看中二手房打算买的时候却不知道要做什么的同学


一、准备工作
1、产权、户口调查,确认房屋没有共有人、未被抵押,户口状况。产调去房屋所在区房地
产交易中心,户口去当地派出所。
2、在付定金之前,事先搞明白自己的贷款事宜。
   最好事先联系好住房贷款的办理机构,这样房价预评,个人资信查询,贷款额度的确认。
   1、2点可以叫中介做(付中介费啊),当然不放心的话也可以自己来做:
-查询个人资信,带上自己的身份证,去人行查询(如果有TX有过信用卡逾期,但自己不清
楚是哪张信用卡出现逾期,通过人民银行征信系统的查询,可以得知具体是哪张卡);
-通过上海住房公积金网(http://www.shgjj.com  可以大致确认自己的公积金贷款额度;
目前的行情是连续缴6个月,然后余额超过7500,单人可以贷到30w.
-房价预评估,每家银行都有合作的评估公司,只有这些评估公司评估出来的价格,银行才
会认可。所以,事先要确定贷款银行,因为各家银行的政策也存在差异,可以多打几个电
话,带上资料约见面谈。资料一般包括:身份证明、单身/结婚证明、收入证明、房产证复
印件、中介营业执照、组织机构代码证复印件、网上备案号等等。

二、定金合同
  准备工作做好了,确定产权户口等都没问题,决定要买了,价格也谈好了,那么就签定
金合同。定金合同是提前的一个约束,一般不超过成交价的20%。
  中介一般会尽早忽悠你交定金,不过不要着急,除非当场能确定房屋产权户口状况以及
自己要买,否则不要买上交定金。或者,有个投机的办法,合同可以先签,但定金可以约定
择日再交~搞清了那些状况再交。 为什么呢? 因为定金合同是实践合同,在实际交付定金
的时候才生效。 并且,如果实际交付的数额与书面数额不相符合,视为合同的变更。
  再提醒一点,定金不要交太多!1-3w表示诚意就ok了。有些中介会忽悠你多交,名为约
束上家,其实是造成下家很被动。如何约束上家,有效的办法是做预告登记,后文会提及。

  定金合同签订后,中介一般就会把上家的产证收掉了。

*居间合同*
   这个是买卖双方和中介签的,基本上都是格式合同,不过大家一定睁大眼睛看清楚,有
些js会明目张胆地规定“如任一方违约导致买卖不成功,定金与中介方平分。” 这条一定
要修改,修改为“如任一方违约导致买卖不成功,支付中介为居间服务所支出的必要劳务
费。”

三、买卖合同
   上述工作都做好以后,上下家在约定的时间,通过中介的密钥上房产交易的管网拉出买
卖合同来,双方都在场的可以当场签掉。如果双方不在场的可以邮寄签订,合同生效时间
以后签定的时间为准。如果上下家比较厉害,跳过了中介,可以双方一起直接去交易中心拉
买卖合同且当场签定。一般是买卖合同签订当天付首付,首付款可以通过银行转账,记得打
印转账回单;有些银行也允许收条收据的形式。
   在这里要提一下贷款问题,前面说了,要事先确定好自己的贷款能力和额度,但是为了
防范风险,在签订买卖合同的时候,往往格式条款会有一条下家“贷款不足,现金补足。
”,这条一定要去除或修改。可以修改为,如贷款未成功,则合同自动解除,上家退还所
有已收到的预付款。或者,如果觉得是因为这家中介太弱,换家中介还是能申请下贷款来
的,可以直接协商,修改为“如中介无法成功操作办理贷款,则双方有权选择其他机构操
作。”

四、二手房预告登记
    从法律上来说,虽然签订了买卖合同,但房屋所有权还没有转移,因此还是存在一房多
卖的风险。所以,为了防范风险,如果买卖合同签订后、贷款合同签订前这个期间比较长
,那么应当去交易中心做预告登记。做了预告登记后,上家即使意图对房屋产权做出变更,
也不能够了,呵呵
    预告登记,10个工作日。
根据建设部《房产登记办法》(2008.7.1起施行):
第六十七条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
  (三)房屋所有权转让、抵押;
第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权转让合同;
  (四)转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;
  (五)当事人关于预告登记的约定;
  (六)其他必要材料。
  预告登记可单方申请 (《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定:“应当由当事人
双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登
记。”)

五、贷款合同
   带上相关资料,直接去银行签定贷款合同。如果是纯公积金贷款,那么上下家可以直
接去住房置业担保公司签定贷款合同。通过中介办理的话,一般银行会要求中介出具中介
机构的相关证明材料。
   在所需材料备齐以后,那么信贷员可以送审,一般审批时间是7个工作日。
  
六、过户交易
   贷款审批通过以后,隔天就可办理过户交易,这个时候可由银行的工作人员陪同上下家
办理缴税,抵押等流程。如有中介,则由中介代理办理。
   建设部《房产登记办法》:
   第三十三条 申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人身份证明;
  (三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
  (四)证明房屋所有权发生转移的材料;
  (五)其他必要材料。
  前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明
、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所
有权发生转移的材料。

七、迁户口
   切记,实际交房前一定要上家把户口迁走。

八、产证及放款
   在交易办好后,接下来就是等待出产证,贷款银行放款。
   如果是凭证放款,那么等到新的产证送至贷款银行,最多是7个工作日之内放款给上家

   如果是凭收件收据放款,那么抵押后3个工作日内就可放款给上家,现在很多中介都强
调说是现行做法是凭收据放款,你可以强势点,坚持等到产证出来后放款。

九、实际交房
   凭证放款后,上家户口已迁走,水电煤房屋维修基金等都过户了,那么上家正式交房,
下家按规定归还贷款。
   交易完成。

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